导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(s三件套是哪三件hù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假三件套是哪三件定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三件套是哪三件